)房地产投资
房地产
房地产投资形式，可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。对于前一种投资方式，作为投资者的开发商主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；对于后一种投资方式，投资者则有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
1.开发投资
所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即通过项目策划、规划设计、和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的建筑物及其附属设备、设施与环境，即房地产商品，然后将其推向市场进行销售，将房地产商品转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，实现开发商获取投资收益的目标。
2.房地产置业投资
与房地产开发投资相对应的是置业投资。这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
1.开发项目的选定
项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。在选择开发项目时，首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。。
2.开发方案的选择与确定
地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项目建设方案，车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。
3.对总收入或销售总额的估计
这一阶段最主要的工作是营销策划及市场推广方案的拟定。根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。
4.项目开发总成本的分析
正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括：
(1)土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，是通过市场行为获得的就是土地的地价。
(2)前期工程费：可行性研究费、勘察设计费、相关报建等费用。
(3)房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。
(4)开发商管理费用。
(5)财务费用：包括融资费用及占用资金的利息。
(6)不可预见费。
(7)营销费用：包括销售时广告费用、代理费用等。
(8)相关税费：包括营业税及企业所得税等。
5.财务因素分析
主要分析房地产项目的成本和收益。经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进行项目财务静态收益分析、现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、静态投资回收期、内部收益率等指标的测算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。
6.项目投资决策
通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。
房地产的项目投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测，综合分析，以得出最终的可行的投资决策结论。
固定资产置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要不物业年收益减少，相应的也就减少了纳税指出。
2.易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押，所以置业投资这可以较容易的获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。金融机构通常认为抵押物业是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式，因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，物业本身也是一种重要的信用保证。
3.能抵消通货膨胀的影响。
由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
4.提高投资者的资信等级
由于拥有物业并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有物业变成了占有资产、据有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响。
1.投资成本高
房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。所以房地产并不是一种大众化的投资工具。
2.投资回收期长
房地产投资从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直至出售（或出租）需3～5年时间。靠出租获得租金收回投资则时间更长。因此并不是所有的投资者都能承受这么长时间的资金压力。
3.需要专门的知识和经验
置业投资者要想达到预期的投资目标，必须进行有效的专业化物业管理。
不论是开发投资还是置业投资，都面临这收益现金流的风险。对于开发投资来说，未来房地产市场销售价格变化、成本增加、市场吸纳能力的变化，都会对开发商造成影响。
房地产中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2001年，规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%，2002年这一比例上升到82.4%，绝对额达到6421.7亿元，而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元，占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中，以规模1-5亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的38%。
2.所有制结构日益多元化
截至2002年底，中国已经拥有各类房地产开发企业32618个，其中，国有企业5015个，集体企业2488个，港、澳、台资企业2884个，外商投资企业1077个。从企业数量上看，私人企业占64.9%居首位，国有企业占15.4%居第二位，港、澳、台资企业占8.8%居第三位，集体企业占7.6%居第四位，外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比，国有和集体企业有明显减少，相应地私人企业的数量迅速增加，3年中国有企业个数减少了2355个，减幅为32%；集体企业减少了1639个，减幅为40%；私人企业增加了11229个，增长了113%。
挑战一：透明度不足
房地产买卖/租赁交易的数据不够准确透明；市场供需的历史/当前统计资料不足；以及缺乏统一的标准化的数据和可靠的绩效评估基准。尽管市场中存在某些私有和公有房地产绩效指数，但是并没有一个指数专注于投资性房地产并且涵盖所有种类，而且现有的指数也经常采用不一致的绩效指标。交易数据透明度不足会导致延长尽职调查的时间，同时也增加了交易成本。
挑战二：法制体系
机构投资者依赖于有效的合同和产权保护机制，因此需要了解交易所适用的法律及其相关程序。虽然中国目前正在向“法治”国家的方向不断前进，但司法体系仍然需要一段时间以实现能够熟练处理错综复杂商业问题的目标。
挑战三：交易过程复杂
通常情况下，房地产交易的过程不够公开及迅速。目前，国内并无统一明确的税务和产权登记流程。因此，不但交易的不确定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通过建立“关系”来完成的。这种方式经常与投资者所遵从的，与其母国的法律和行为习惯相一致的法规和社会要求有所不同。
挑战四：买卖双方使用的评估标准不同
很多房地产出售方是本土开发商，对投资收益的衡量标准缺乏适当的理解。大量的住宅房地产开发商对收益性物业以“每平方米单价”为估价基准，而不是以租金收益为估价基础。这就导致了出售方不现实的高预期，与租金价值低且相对风险高的情况不匹配。
挑战五：资金汇入和利润汇回的冗长过程
2006年7月，中国六部委联合颁布了171号文，要求境外房地产投资者不可以直接从境外通过境外公司投资拥有中国房地产。因此，境外投资者必须在中国境内设立外商独资企业，或者与持有房地产营业执照的中国公司成立合资企业。随后，中国商务部和外汇管理局联合又接连颁布了50号文和130号文，对房地产市场中外资在审批、备案，外汇管理和设立合资房地产项目开发公司，以及举借外债进行严格限制。对境外投资中国房地产市场而言，这不仅增加了设立境内公司的繁琐的程序，也增加了投资融资和现金汇回的限制。
挑战六：有限的流动性
尽管中国房地产市场十分活跃，发展迅速，但是也存在着一些限制其流动性的因素。第一，低透明度降低了交易的频率。第二，缺乏本地的长期投资机构。例如，目前尚不允许本地养老金和保险公司投资于房地产。第三，171号文限制了某些外国投资者的进入，包括机构投资者及非机构投资者。
房地产 投资 土地使用权 贷款 物业
[1]《房地产市场分析方法》电子工业出版社 郑华 2003年
[2]《大型房地产项目全案策划应用指南》章伟杰 暨南大学出版社 2002年
[3]《房地产投资分析》东北财经大学出版社 刘正山 2000．
