房价

                   深圳房价5个月内暴涨50% 10人抢一套房子很平常

由于今年5个月内暴涨50%，深圳房价备受关注。据中原地产公布的分析，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，一般指标值在1以内属于合理范围；1~2是泡沫预警；2以上表示房价虚涨泡沫显现。深圳房产市场已经进入“癫狂”状态。

最近“满城尽带VIP”的现象，更说明了深圳楼市的“癫狂”。从楼价数据来看，深圳从禁止认筹到“VIP”卡盛行，正是房价涨幅最快的时期。

10人争抢一套房的“产物”

问及深圳目前最低价的楼盘在哪里？深圳人几乎都能回答：“关外”，关外成了他们购房的重心，也成了“VIP卡”的发源地。

即使最低价之地，房屋售价也基本在10000元/平方米以上。“最便宜”的房屋，也并不是有钱就能买得到的，10个购房者争抢同一套房屋很平常，于是开发商“创新性”地推出了“VIP”卡。

在深圳发布的6月份深圳新开的22个楼盘中，楼盘中标明的最低价格为每平方米“7000多元”，而均价注明在10000元以上的楼盘就占了一半。22个楼盘中关外的楼盘占了14个。

致电这些楼盘，只有一家楼盘的售楼人员明确开盘当天直接销售，不用办理所谓的“VIP”卡，而其他楼盘则都告知目前正在办理“VIP”卡，请买房者继续关注接下来发布的信息。

位于深圳关外龙岗区中央悦城三期御景峰售楼人员告诉记者，目前楼盘暂定均价为9000元左右。但是办理了“VIP”卡后，购房者就能享受到开盘当天的购房优先选择权，而且可以在享受房价97折优惠后，再减免房款40000元，前提是必须七天以内签约，并在开盘前提供银行50000元的存款证明。“现在已经有400多人申请了金卡。”售楼人员告诉记者，开盘时仅推出180多套房屋。

同样的情况也反映在其他楼盘中，位于深圳罗湖口岸附近的首地戴斯公寓已经有140多人办理了“VIP”卡，可优先选房，但同样要在银行预存50000元并提供证明。位于龙岗的徽王府楼盘预存30000元办理“VIP”卡，可享受98折优惠，推出400多套房屋，但是已经有了500名“贵宾”。龙岗区的慢城楼盘更为夸张，100多套房屋竟然有1000多名“VIP”卡贵宾。

一名徽王府的售楼人员热心提醒记者趁还没有开盘，赶紧去办理“VIP”卡，因为楼盘开盘后第二天就会涨价。

开发商的信息显示，关外“最便宜房子”供应紧张，但是从官方数据来看，关外是深圳供应量最大的地方。今年1~5月的数据中，关外商品住宅销售面积为175.26万平方米，已经占了全市的62.8%。而根据目前正在开盘以及预计开盘的楼盘统计，这一比例还将进一步增加。

楼价“催化剂”

中央悦城的售楼人员告诉记者，预存的50000元并不是交给开发商的，购房者仍然可以随时动用，只是在成为“贵宾”后，如果没有相应的存款证明，那么就等于失去了“潜在”的贵宾资格。该人士表示，开发商的这种做法只是想了解客人的诚意度，同时为了更好地梳理客户。

不过，上述人员没有解释是否会根据“VIP”卡申请人数制定价格。宝安区的可乐园楼盘销售人员，对此很含糊地答复，价格根据市场而定，每一家开发商都是这样。对于其在公布的“7000多元”均价，该人士予以否定，并告诉记者，价格目前还没有确定。

“开发商推出‘VIP’卡摸底房价，以此作为定价依据是肯定的。”博客名为图腾镜的深圳某地产公司副总裁告诉《第一财经日报》，开发商通过“VIP”卡过滤客户是次要的，更大原因在于通过认购的人数，以及给出的意向价格确定楼盘最终售价。“没有一家开发商会在开盘前公布售价，一般说来，最终的房价会在开盘当天揭晓。所以，‘VIP’卡确实从某种程度上推动了房价。”图腾镜告诉记者。

一位博客名为风林火的地产公司总经理助理告诉《第一财经日报》，当前开发商的这种做法造成楼盘的供求紧张局面，以增加房屋成交量，刺激购买。如果没有“VIP”卡，就不可能出现开盘后房价“一日多变”的现象。

对于一些开发商声称的“VIP”卡所能享受的优惠，图腾镜表示，这是“羊毛出在羊身上”，“这被开发商统称为销售策略，以满足购房者办理‘VIP’卡的心理预期，但是购房者最终还是应该看到购买楼盘和周边楼盘的价格比较，别光顾着优惠措施。”

变相认筹恶化供需关系

中联地产一位区域经理对目前深圳楼市“满城尽带VIP”的现象深恶痛绝，他告诉记者，他自己也吃过“VIP”卡的苦，而开发商的这种行为，无异于变相认筹，在最大限度上激发购房者的购买欲望，挑战购房者的价格承受极限。“开发商摸底房价可以理解，但没有这么多房屋供应却广发‘VIP’卡，引起争相认购，就是在拉高房价。”该经理认为，开发商售楼前推出“VIP”卡是不允许的，因为深圳市政府早在2005年就出了“禁筹令”。

记者了解到，从2005年4月1日起，深圳就禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。根据深圳市房地产广告专项整顿方案，尚未取得预售许可证的楼盘，开发商是不能收取 “认筹诚意金”的。

图腾镜告诉记者，在这一禁令下，开发商确实没有再公开认筹，但是换了花样，随后有些开发商推出“VIP”卡就分为是否冻结银行账户。“有些开发商在打擦边球，因为冻结银行资金必须是在买卖双方达成成交意向后才能进行的，但是现在看来双方并不对等，这种情况是否属于认筹范围，需要打个问号，应有房地产主管部门认定。”

今年开始，“VIP”卡盛行于深圳楼市，其终端还是在于供求的不平衡，而“VIP”卡则又充当了供需关系恶化的催化剂。

深圳综合开发研究院教授宋丁在谈及当前深圳房屋的供求关系时，用了“撕裂”一词，他告诉记者，深圳的房屋供求严重不平衡，深圳目前拥有1400万人口，每年还有近百万人口涌入深圳，但深圳的土地供应却在逐年减少，目前深圳楼市中，已是关外楼盘和二手房唱起了主角。

根据深圳房地产研究中心的报告，当前，深圳市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。

目前，深圳可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。而2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和深圳土地资源的紧缺，深圳每年可用于住房建设的土地一直比较有限，根本无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，如此大的差距下，供应持续呈现紧张趋势在所难免。

目前，深圳中心区的房屋均价突破了每平方米20000元。而根据深圳市国土房管局发布的数据，在2003年，深圳的房价还在每平方米5000元左右徘徊，2003年5月，深圳官方公布的住宅均价为5459元。但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年，更是房价飙升的一年。

6月14日，国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市商品住房销售价格的调查结果显示，今年5月深圳房价同比上涨12.3%。为此，深圳市市长许宗衡集合各相关职能部门、银行、人大代表、开发商代表等对深圳房价进行专项调研。并公开表态，对当前深圳房地产市场基本趋势的总体判断是上涨过快，而政府在引导房地产市场理性健康发展、保证民生方面负有不可推卸的责任。

面对深圳楼市“癫狂”的状态。深圳市国土房管局副局长、新闻发言人黄珽在接受《第一财经日报》采访时也明确表示，深圳针对市民投诉的重点，即将展开对一手房和二手房市场的全面整治。

6月21日上午，深圳市政府审议并原则批准了《2007年度深圳市土地利用计划》。该计划表示，今年深圳全市土地供应总量为2130.5公顷，其中新增住宅用地供应204.6公顷，此外还有弹性指标12.5公顷。

深圳市政府在房价高企的局面下，推出各项措施，以期稳定房价，而其中的根本问题仍在于如何缓解房屋供需紧张的态势。在这样的背景下，像“VIP”卡这样激发市场“疯狂”行为的手段，应该予以遏制。

现反季节性热销狂潮 上海楼市会重新陷入疯狂吗

【背景】

据不完全统计显示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盘成交量超过千套大关，比5月份的7天千套行情有过之而无不及。6月1日至27日，日均成交量约973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士认为，考虑到6月份开盘量相比5月锐减的情况，以上成交数据更显出市场的反常态。

从４月底开始，上海楼市就陆续出现一些许久不见的景象：排队购房、楼盘价日新月异。上海网上房地产最新公布的数据显示，上海上半年商品房平均成交价格也突破万元关口。从去年同期的９８１３元/平方米，上蹿到今年上半年的１００２８元/平方米，涨幅达2.19%。

上海楼市6月为何会出现反季节性热销狂潮？如此反季节热销是否预示着上海楼市已经重新回到上升通道？或是重陷疯狂？本报联合焦点房地产网邀请到上海汉宇房地产顾问有限公司常务副总经理范伟国、嘉凯行销运营总监林戈、《都市住宅》主编罗渊一起就这一话题展开深入探讨。

少数开发商乘机囤房制造了“楼荒”假象，上海市民纷纷入市买房，开发商乘势涨价。 中新社发 汤彦俊 摄

市场规律使然还是调控尚未到位

行政调控为何不见效  

正方：如果大家都不买，房价自然会下跌，这就是市场的规律

范伟国：市场一定会有规律，为什么我们说有传统意义上的淡季和旺季，这实际上和上海的气候有关系。上海的四季变化非常明显，大家会因为天气的原因不爱出门，另外太冷太热都不利于装修，所以这样的情况下，会造成淡季不适合销售。从这个角度来说，产品的量一定会下降，我觉得这是很正常的。既然供应量在这一段时间不多，也就更容易造成销售很火爆的场面，但是成交的量并不是很多。当然，从同比的角度来说，当然是比去年的火爆得多，就是所谓的淡季不淡。

等到今年9、10月份的时候，交易会达到一个完美的结点，预计会有2400万平方米的商品房供应量同时上市，我觉得是足够的。因为去年上海消化的量才是2200万平方米，所以从供应量的角度来说，还是满足需求标准的。但是现在的问题是有效供应量不足，也就是说某些区域的需求供应不足，而无效的供应则扩大——那就是在外环的供应量扩大，这是我们目前存在的大问题。

总的来说，今年的房地产市场由于政策面的促进，我觉得反弹也是势在必行的。因为大部分的利空政策基本上出尽了，现在已经是两年调控下来，已经没有什么新的政策可以出台了。

反方：政策动机可能是好的，但是实际效果却不一样

林戈：我觉得现在出来的所有政策都是加成本的，这只会阻碍交易，阻碍投机，从降房价来说，基本上没有太大的作用。

政策动机可能是好的，但是实际的效果不一样，因为政策无法控制开发商的价格。从经济学的角度来说，只要成本提高了，销售价格必然提高。所以，我觉得这解决不了房价的平抑问题。

我想，９、１０月推出的楼盘一定很多。因为从７０/９０政策后，很多开发商都在调整方案。上有政策，下有对策。 

长期回升还是短期反弹

楼价还会涨多久

正方：还会出现局部地区过热，比如排队、加钱买号等，特别是古北等缺少供应量的地区

范伟国：到了一定的时间，供应量会达到一个状态，有效的需求是会分化的。整体上来说会出现供大于求，但是局部地区来说，有的地方会供不应求，有的地方则会下降。我想总的来说，是处在一个上升通道中，只不过是有的地方可能涨得慢一点，或者是不涨。

林戈：上升通道是一个进行时，不应该是一个点，而是在一个很长的时间段，在这个时间段中考虑基本面的一些要素以作出判断。如果单从未来10年中国的整体预期、人口的增长等因素来看，房价一定是在上升通道的开始，这是毋庸置疑的，因为人越来越有钱了，城市化建设的速度越来越快了，土地越来越贵了，人也越来越多了，所有的基本面因素都是在上涨的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上涨的，而从微观的因素来考量，可能短时间内比如说某一个政策出来了，会导致房价平缓甚至是下跌。另外，房地产最大的特性是不可移动性，因此还会出现局部地区过热，比如排队、加钱买号等，特别是古北，古北几乎没有什么供应量，所以加钱买号也是很正常的情况。

反方：买房者心态是很重要的问题，能够住什么样的房子，就去买什么样的房子，不要好高骛远

罗渊：我估计到今年9、10月份的时候，房价可能会吓一跳。但是从整个房地产市场角度来说，不可能再有像2002年、2003年那个时候静安寺房价从5000元/平方米起步涨到2万多元/平方米这样的情况出现了。

我觉得进入上升通道以后，更多是会放大成交量，而对房价影响则不大。对整个行业来说，对促进行业的发展、关联产业的进步都是很好的。如果房价进入到平稳上升的过程当中，房地产行业的营销成本、整合计划、企业的抗风险能力都会有一些提高。

现在说如果买不起房怎么办？我认为这是伪命题，因为开发商卖房子是一个市场经济的行为，如果不能让目标消费者买得起的话，他卖给谁呢？房价的变化是建立在消费力的基础上的，如果周边的人都买不起的话，那房价一定是会下跌的。从市场经济的角度来说，房地产市场一定是保证绝大多数人买得起房子的。但是买房者心态是很重要的问题，能够住什么样的房子，就去买什么样的房子，不要好高骛远。你只能买得起九亭的房子，就不要天天想买卢湾区的房子。

内部需求还是外部压力

上海楼市受周边市场影响有多大 

正方：就像炒股票，人总是追涨的

范伟国：统计局的数据引起的另外一个作用是，前几年的统计数据显示，上海房价都是下跌的，只有这次的统计数据是上海上涨了。尽管上海上涨的点与全国相比是很小的，但是大家都感觉到是上涨了，就像炒股票一样，人是追涨的。

反方：如果南京现在涨到1.5万元/平方米的话，那么上海凭什么不涨到3万元/平方米

林戈：国家统计局6月初发布了一个关于上半年度70个城市房价统计数据，这对老百姓的心理预期有很大的影响，因为他们发现通过两年的宏观调控，房价根本没有被调下去，大家觉得等了两年都没有作用，可能过几年楼市炒一下，价格更加看不懂了。

罗渊：2005年的时候，大家都认为上海房价是全国最高的，每个人都认为上海的房价基本上到顶了，然后就出现了连续两年的宏观调控。

但是这次发的数据让老百姓觉得房价好像还有很大的上升空间，而且会觉得这个过程很快会实现，我觉得这个统计报告对上海人对今后房价的想象空间有很大的刺激作用。

关联紧密 地价成房价攀升风向标 

上海住宅用地拍卖价格开始成为引发房价上涨的推动因素。今年5月新江湾城D1地块以高达12509元/平方米的楼板价成交后，该区域在售楼盘价格随即上涨30%。

7个月前,上海新江湾城C2地块拍卖楼面地价每平方米为6677元。同样地段，在最新一次的D1地块拍卖会上，浙江绿城以12.6亿元的价格夺标，折算成楼面地价为每平方米12509元，相比暴涨了78%，楼面地价几乎接近新江湾城板块在售楼盘价格。

而在拍卖前的一个月，新江湾城板块楼盘均价一般在11000-12000元/平方米，如新江湾城1号新推房源的网上参考价为11000元/平方米，新江湾城雍景苑今年3月新推房源的网上参考价为9800元/平方米。而今这两个楼盘的网上价格已显示：新江湾城1号部分新推房源的参考价为16000元/平方米，且可浮动幅度为20%；雍景苑上调至13000元/平方米，可浮动幅度为10%。短短数月区域在售楼盘价格上涨了30%。

上海中原地产副总经理唐振东认为：从新江湾城D1地块的楼板价来看，未来该地块所建物业不卖到20000元/平方米，浙江绿城是赚不到钱的。地价上涨是导致房价上涨的主要原因之一。

位于中环的新江湾城板块房价的上涨，也成为各环间楼盘价格的参照物。特别是在住宅用地供应几乎为零的地区，供求矛盾引发房价攀升。近来如内环边中远两湾城、新湖明珠城的售价已接近或达到18000元/平方米，而诸如古北新区、静安区等房价都超过了25000元/平方米。

有业内人士分析：近4年来上海市区新增土地供应，如建成住宅投放市场，大约只有15000套，只相当于一个中远两湾城的住宅供应量，而且其中90%位于中环线之外。按照上海每年一手住宅2000多万平方米的成交量（按每套100平方米计算为20万套）算，新增住宅的数量难以满足未来市场的需求。

现在，上海的土地出让和香港的土地出让制度已经十分相像。在香港，政府每次推出土地供应，全体香港市民都会备加关心，因为土地推出的数量、速度都预示了未来几年香港房地产价格的变化。一旦香港政府大量、快速推出土地，未来香港房地产价格就会受到压制，反之，楼价就有可能抬升。 （据《房地产时报》）

供应不足还是盲目跟风

是什么导致楼市狂涨

正方：取消了缓征的土地出让金及土地价格快速上涨，加之有一些开发商捂盘惜售，造成了市场供应不足

范伟国：现在上海市场的需求量还是很明显的。目前上海大多数中环线附近的楼盘，买房还是要排队。二手房市场的销售量也非常大，根据汉宇房地产的统计来看，最典型的情况是，总价在100万到200万之间的房子，卖方跳价的情况比较严重，等到签买卖合同了，卖方还反复地提价。

因此，现在整个市场给我的感觉就是有效供应量明显不足，造成了整个市场看上去非常火爆。

供应量不足的原因，首先是政策面的影响，现在的政策面对开发商的影响力很大。比如取消了缓征的土地出让金，使得开发商的资金非常紧张。另外，土地价格上涨的幅度非常快。此外，有一些开发商捂盘惜售，造成了供应不足。

从需求上来看，通过两年宏观调控以后，实际上堆积起来了一些需求客。宏观调控以后，他们都希望房价下跌，但最近公布的数据说明，大多数城市的房价都在上涨，这使老百姓的心理预期发生了很大的变化，觉得再等下去就买不到好房了，大家就会开始买房了。

另一方面，外来人口不断的增加，今年上海外来居住人口可能达到640多万，从理论上来说，外来人口肯定要租房，那这样就会有市场。

还有一个是境外资金的入市。现在境外资金入市的速度在加快，还有股市反流的资金，这部分的资金很多，这批资金实际上也带动了很多的需求。当然还包括人民币升值这样一个最长效的概念。在这样的情况下，供应量减少，需求量增大，出现明显的供不应求，房价必然上涨。　

反方：远郊松江5000元/平方米左右的房子一个礼拜内可以上涨1000元/平方米，这不够疯狂吗

林戈：在全国房地产普涨的情况下，只有上海公布的数据是平稳的。也就是说，事实上,全国大多数范围内房价都在上涨，而上海正是由于房价短暂的停滞，有很多的购房者攒了一些钱，买了他们以前买不起的房子。上海的老百姓买房还是比较理性的，之前就在等，结果等到现在，他发现等不及了，就开始买，就出现了房价上涨。其实这里面还有很多其他因素造成的，比如从去年开始，有很多炒股获利者开始了资产配置，这样就带动起了市场。从最近来看，这些市场先从豪宅热起来了，从总价300万元以上的房产开始热，5、6月份的时候，全部都是市中心的豪宅热销。在这部分的带动下，今年6月下旬中外环开始热了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一个礼拜内可以上涨1000元/平方米，这是一种很疯狂的情况。我认为造成这一现象的原因还是国内的流动性过剩。

罗渊：我觉得最疯狂的是前一段时间的古北和联洋这两个板块。之前这两个地方一直是缓慢地涨，但是前一阵子上涨的幅度非常快，古北的强生花园还出现了抢号的情况。这是一种两年前的平稳期以后的突然爆发，积聚了很多需求，在这个时间爆发出来了，这种爆发是从豪宅开始逐渐扩张到中外环。这样一波一波地传递下去。当然以后的几个月中表现的方式不一样，某一些类型需求的房子可能最近会稍微缓一缓，比如说股票获利者的那一批，因为股票跌得太快了，很多人被套牢了，这一部分需求就会被抑制一下。但是不管怎么样，整个市场已经被启动了，这样的情况下，特别是像一些轨道交通成熟的地方，楼市就会热销。

                                                广州：楼市“重拳出击” 无奈成了“花拳绣腿”

国家发改委公布的数据显示，2007年1月至4月广州商品房均价为7461元/平方米，其中商品住宅均价为7370元/平方米。按同比算，1月至5月广州的房价增速超过全国水平。而在过去的一年中，广州一手商品住宅价格涨幅超过20%。广州同创卓越咨询顾问公司总经理赵卓文在接受本报记者采访时表示，“国六条”在短期内还没有达到预期效果，广州房价增速较快，并将在短期内保持持续上升。虽然地方政府也采取了积极应对措施，广州出台了“广七条”来严格限制户型、建立住房保障体系，其效果尚需要经过一定的时间才能显现出来。

据记者了解，为控制广州房价上涨的势头，广州在今年3月份出台了稳定房价七项措施，其中提出政府每年将拿出5平方公里的土地来进行房地产开发，以加大土地供应、抑制房价上涨，但上半年仅批出了0.3平方公里的土地。广东省房地产协会负责人表示，2005年和2006年广州市住宅用地供应分别为50万平方米和186万平方米，而正常需求在300万平方米/年，从而造成住宅供需缺口较大。

赵卓文认为，政府土地储备不足是造成土地供应偏紧的主要原因，目前周边城区的房地产开发迅速增加，但仍然无法抑制中心城区的楼价狂涨。广州知名房地产专家韩世同表示，“国六条”之后，广州的土地供应没有明显增加，使得其在增加土地供应上“重拳出击”的承诺变成了“花拳绣腿”。这跟土地供应的政府垄断模式有直接的关系，政府应加大中心城区的土地供应。

其实广州土地供应没有大量增加也有其“苦衷”。据合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析，虽然广州中心城区仍有土地可供应，但现在的政策要求变为“三通一平”的“熟地”才能出让，政府受到资金的制约而无法大量提供土地；另外一方面，开发商手中有大量的存量土地，政府希望开发商把手里的土地拿出来，而开发商则期待政府先拿地出来，二者的博弈在一定程度上加剧了土地的供不应求。

广州楼市也是涨声一片

黎文江认为，政府应考虑改变出地策略，如果一次性拿出一批土地来，开发商就没有能力将地价推得很高。同时，需求旺盛也是房价持续快速增长的重要原因。广东省房地产协会负责人表示，房改后更新换代的换房需求、上世纪80年代“婴儿潮”的购房需求和加速城市化涌现的租房需求叠加一起，加上各地近年保障性住房建设大幅度减少，居民过多依赖商品房解决居住需求。房价上涨激发了投资需求，在个别地方投资成为住房消费的主要推动力，更放大了住房需求。同时，宏观经济层面持续利好也成为房价上涨的推力。国民生产总值和城乡居民收入的持续增长，使得人民群众的购房需求和购买力大大提高。另外，人民币持续升值，银行流动性过剩，各类资源性产品价格普遍上涨，更是带动房价水涨船高。

据了解，广州市为落实“国六条”而提出的“广七条”，承诺加大土地供应、建立保障性住房体系。业内人士普遍认为此举将产生明显 的效果。赵卓文表示，“国六条”是长效药，政策的调控效果需要经过一段时间才能显现是必然的，稳定中小户型价格、保障中低收入住房的初衷应该能够达到。但是受“国六条”限户型的影响，大户型、高档住宅的价格大幅上涨，成交量增势明显，呈现出两极发展趋势，而目前欠缺对豪宅开发和交易的限制。韩世同则认为，中心城区空气、噪声条件都比较差，不宜开发过多高档住宅，而应针对中低收入人群开发高密度、高容积率的住宅。韩世同表示，目前的调控政策基本到位，关键在于如何落实。既要在整体上控制土地开发面积，又要加大对中低档住房的土地供应，这是政府需要化解的一对矛盾。

                                           深圳房价井喷式增长50% 探究幕后三大“推手”

经过狂飙式的猛涨，深圳市的房价目前已经成为国内名副其实房价最高的城市。记者近日在采访中了解到，今年前4个月，深圳的房价更是暴涨了50%，中心区突破2万元/平方米的关口，其价位之高、上涨之烈，让人咋舌。专家表示，深圳房价出现的井喷式增长，与深圳土地少人口多、置业需求旺盛的城市特征有关，具有合理的因素。但市场的炒作、人民币升值以及流动性过剩等原因绝对不容忽视，其泡沫特性依然不言自明。

专业炒家击鼓传花玩“干炒”

最近有媒体报道，近来深圳市商品住宅楼盘开盘销售中出现一个怪现象，不少楼盘往往在半夜开盘，购房者不得不彻夜排队等待选号、购房。还有些楼盘推出所谓的VIP卡，表面上说是为了打折，实际上是开发商计算购房者的数量，借以决定开盘的价格。深圳一位资深业内代理人士向记者透露，在深圳目前房价高企的情况下，有相当一部分购房者是专业炒家，而且他们玩的是“干炒”，即炒家卖给炒家，击鼓传花，先把房价炒上去，再等着有人来接盘。

尽管这部分炒家的数量很难作一个全面的统计。但可以参考的是，来自深圳香地房地产咨询公司的统计显示，在2005年深圳购买2套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例分别为20.16%、16.5%和21.5%。业内人士认为，假如这类购房者都以投资为主诉求的话，那么深圳投资客比例已经非常接近20%的警戒线。

另外，作为我国产品出口的主要通道，深圳的外贸出口连续14年位居全国大中城市榜首。这使得金融机构不得不利用人民币来应对外汇占款，造成深圳流动性过剩比较严重。在流动性过剩的压力下，深圳各个金融机构的信贷投放都呈现较快增长的态势。作为长期优质的贷款项目，房地产贷款成为了各家银行竞相争夺的对象。2006年深圳房地产贷款余额达到3000亿元，其中购房贷款2128亿元，二手房贷款同比增长123%。由此显而易见，大量的资金拥向深圳房地产市场，从而导致促使深圳房价快速上升。

高价位楼盘成为房价暴涨的催化剂

深圳的行政区划面积偏小，只是广州土地面积的八分之一，而管理人口已经突破1000万人，巨大的人口密度使深圳的房地产具备了价格上涨的原初动力。深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受本报记者采访时表示，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限，致使住房供应持续紧张。

记者了解到，2002年以来，深圳市每年用于住房建设的土地一直比较有限，仅为一二个平方公里，远远低于京沪穗等特大城市。尽管每年深圳市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，但仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求。

大批量热钱暗潜深圳楼市已近疯狂

作为紧临香港的城市，深圳的楼市还吸引着境外投资者的眼光。“我知道很多香港的教授都是将手中的港币换为人民币，再想方设法进入国内的股市和楼市。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。

国世平是香港的客座教授，经常往来两地，因此对香港大学校园里的动向非常清楚。“很多境外投资者都相信人民币会升值，而且可能要升三倍。他们这时候进入国内楼市，可以分享房地产市场的增长成果，等到人民币升值后，他们再转手卖掉还可以获得更大的利润。”国世平说，这种投资热钱的大量存在使得目前包括深圳在内的国内一线城市楼市已近疯狂。

“需要指出的是，这是在宏观大背景下出现的特殊现象，并不正常，也不可能持久。”国世平说。

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“济南的房地产在2007年是一个火爆的开始，如果控制不力，其涨势将是可怕的。”3月21日，在济南搜房网主办的“由2007年春季购房意愿调查报告看济南房价走势”的讨论会上，从事房地产营销策划的丽丰置业总经理宋时玖如是说。
　　 
今年3月初，济南搜房网联合多家媒体共同推出了“济南市民2007春季购房意愿调查”活动。调查结果显示，房价是济南市民购房考虑的首要因素。而在3月21日的讨论会上，无论是专家学者还是房地产公司、策划公司，对2007年济南的房价无一例外地都喊一个字——“涨”，其争议只是涨幅的多少。　　

　　供求关系决定上涨　　

　　“拿我来说，作为一名大学教授，工作40多年的正高，现在一个月的收入只够买1平方米的房子，一套房子得要我100个月的收入！”对于目前的高房价，参加讨论的山东大学管理学院教授宋运郊发出如此感慨。而“济南市民2007春季购房意愿调查”结果也显示，一半以上的市民接受的房价在3000元/平方米以下，略低于市场价格。　　

　　但目前，房价上涨的势头并没有停止的迹象。根据国家发改委、统计局联合发布的数据，2007年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，其中深圳、北京更是以近一成的涨幅位居前两位。　　

　　而对于济南的房地产走势，宋时玖说，今年将是一个火爆的开始。他举例道：“我们在济南东部代理一个项目，一共286套房子，到现场看房的就有2000多人。”宋时玖认为，供需关系的紧张，决定了济南房地产价格在2007年还要涨。　　

　　那么，供需关系的紧张是不是因为开发商囤积土地造成的？“名士豪庭”营销经理崔国萍不以为然：“济南囤积土地的现象还是很少的，而且拥有这样实力的开发商也几乎没有。政府现在又开始清算增值税，这也将挤压一些开发商囤积土地的行为。” 　　

　　调控不是为了打压　　

　　“济南市民2007春季购房意愿调查”还显示，有意在2007年买房的市民有53％以上是结婚需求，另有36％以上是改善居住需求。宋时玖认为，这是房地产调控的结果，“经过多次调控，现在投资房地产已经赚不到什么钱了，绝大部分购房者都是住房需求。”　　

　　宋时玖说，政府的调控不是为了打压房地产，而是保证其健康运行。“房地产市场对整个的经济运行影响较大。如果中国的房地产出现几年前香港市场那样的倒退，对中国经济会是一个很大的冲击，将会使很多人从富翁变成‘负翁’。所以，政府调控的最重要目的是保持经济的稳定增长，而不是打压房地产。”从这个角度考虑，他认为房价没有下跌的理由。　　

　　但宋运郊认为，未来的房价有两个不确定因素，首先是市民的观念问题。目前的住房需求很大部分是结婚需求，这就是观念的问题，“如果民众不把房子作为结婚的必备需求，房地产价格的走势可能会发生变化。”另外，把房价作为买房考虑的第一因素，这是市场不成熟的表现，蕴藏着潜在的风险。　　

　　不过，宋运郊同时认为，济南2007年房价不会下跌，“国家明年有件大事，就是奥运会。虽然奥运会不在济南开，但是舆论会有影响。奥运会结束之前，房地产价格不会有大的变化。”

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  济南市房产交易所上半年的统计显示，进入2000年以来，省城房市出现日趋活跃的形势，商品房平均成交价从1月份的1491.35元，上升到目前的1707.32元，升幅高达14.48％。
  与此同时，省城的住房二级市场也出现了活跃局面。仅以6月份为例，济南市房产交易所共办结房产转让手续819件，成交面积达27.7万平方米，成交金额4.7亿元，分别比去年同期增长52％、108.8％和123％。

  业内人士认为，商品房价格的上涨，主要原因是省城大规模旧城改造消化了大部分增量商品房和存量房，而金融房贷政策的逐步放宽也为人们购房进一步提供了方便，使省城的房市在一定程度上出现了求大于供的局面。

  业内人士预计，根据省城市民的购买能力，房价上升空间不会太大。